住まいの情報

家の買替えを検討していって分かったこと

2024年5月12日 /

投稿4回目

前回家の売却について仲介と買取を説明しましたが

もう1つ知らなかった事がありました。

住宅ローン減税とマイホームを譲渡した場合の特例が

選択制でどちらかしか選べないという事。

私はこれが分かっていませんでした。

マイホームを譲渡した場合の特例について下記で説明していきます。

まず譲渡所得の計算は

（譲渡価格－所得費－譲渡費用－特別控除）＝課税譲渡所得

になります。

分かりやすく書くと（あまり細かい事を書くと分かりにくいのでちょっと違う部分も

ありますが大体でとらえて下さい。）

譲渡価格・・・家の売れた値段

所得費・・・当初家を購入した価格から建物の減価償却費控除した金額

　　　　　　(年数が経つほど家の価値が下がるという事。当初買った値段より下がった価値を引いてるイメージ)

　　　　　　減価償却費は建物の年数が上がるほど大きくなります。コンクリート造、木造等でも変わってきます。

譲渡費用・・・家を売るためにかかった費用(仲介手数料・印紙代等)

特別控除・・・居住用財産の譲渡の場合は3,000万円

課税譲渡所得・・・家を売った益

この課税譲渡取得に対して税金がかかります。

建物と土地の所有期間で税率が変わります。

10年を超えている場合・・・14％(6,000万それ以上は20％)

5年越え10年以下・・・20％

5年以下・・・39％

税金高い。😢と思いましたが特別控除で3,000万円引けるので益は出ないため

税金払わないで良いと思ってました。

ここで冒頭に戻りますが住宅ローン減税とマイホームを譲渡した場合の特例が

どちらかしか使えません。

たとえば家の例でいうと

2,680万(太陽光の金額後付けのため含まれません。諸費用も含まれません。)×0.9×0.034×11

＝約902万円

2,680-902=1778万円(これが築11年の家の価値）

たとえば3,000万円で売れた場合で特別控除を使用しないと(費用は60万とします。)

3,000-1,778-60＝1,162万円の益になります。

これに11年目なので14％の税金がかかります。

約162万円の税金です。これと住宅ローン減税との比較になります。

3,500万円で売れたとすると約233万円の税金です。

ここら辺の金額であれば税金をはらって、住宅ローン減税を受けた方が良いと思います。

😢両方使えると思っていたので結構ショックです。

皆さんも気を付けて下さい。

また住宅ローン減税も最近変わってきているので今後紹介します。

何で家売って新しい家に入るのに税金がかかるのか納得いかない。

住宅ローン減税も改悪になっていってるし、賃金以上に物価は上昇。

どんどん生活が苦しくなる。日本政府は何をしているのか。

・・・また愚痴が出てしまいました。

次回は売却する物件について出てきた問題について投稿する予定です。

 

 

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